Terkuburnya American Dream?

Oleh:  Beni Bevly

Memasuki tahun 2007 beberapa kenalan dan tetangga saya di Kalifornia Utara mulai menunjukkan kegelisahannya terhadap perkembangan perekonomian Amerika Serikat (AS). Kemakmuran ekonomi yang dinikmati dan memberi keuntungan pada banyak orang – termasuk kenalan saya – sejak tahun 2000 yang ditandai dengan menaiknya harga rumah mencapai 86 persen pada pertengahan tahun 2006, ternyata membawa keprihatinan dan kesedihan yang mendalam. 

 

Sebenarnya apa yang terjadi? Apa akibatnya bagi sebagian masyarakat AS? Siapa pelaku utamanya? Benarkah American Dream juga ikut terkubur?

Pada masa kemakmuran ekonomi yang dimulai pada tahun 2003 – yang bisa dikatakan semu – inilah pembangunan dipacu laju. Lahan kosong dan kering-kerontang dalam beberapa bulan menjadi daerah real estate disertai dengan atau tanpa pembangunan business area atau daerah pertokoan, perkantoran dan industri ringan. Untuk membeli rumah baru secara kredit pada saat itu, seseorang harus ikut lotere dan berlomba dengan ratusan pembeli yang lain. Harga sewa tempat untuk bisnis juga meningkat drasatis. Pada saat itu – terlepas dari persaingan pembelian rumah yang tinggi – satu household dengan pendapatan yang sedang-sedang saja di Kalifornia (sebutlah berkisar USD 75.000 – USD 120.000/tahun) memungkinkan untuk membeli beberapa rumah dengan yang berharga di atas USD 500.000/rumah. Kondisi seperti inilah yang terjadi di kota baru di mana saya tinggal.

Proses pembelian yang sudah atau sedang ditinggali harus melalui proses bidding secara tertutup. Dengan proses ini, seorang pembeli memberikan penawaran harga rumah yang lebih tinggi dari harga yang dipasang oleh penjual melalui amplop tertutup. Penjual tinggal memilih penawaran yang paling menguntungkan untuk mereka. Pada tahun 2004, saya sempat mem-bid satu rumah dengan USD 7.000 di atas harga yang dipasang, tetapi pemilik rumahnya menjual kepada pembeli lain yang mem-bid lebih tinggi.

Bukan itu saja, banyak di antaranya yang meng-cash out (menguangkan) dari kenaikan harga rumah mereka. Dengan menggunakan apa yang oleh penduduk Tanah Seberang sebut equity (lebih tepat disebut capital gain) yang ada, mereka melakukan refinance, yaitu suatu proses dimana pemilik rumah meminta pihak bank untuk memperbarui pinjaman kredit pemilikan rumahnya dengan harga yang lebih tinggi dan selisih harga baru dengan harga pinjaman yang lama diberikan ke pada pemilik rumah. Dengan proses ini mereka memperoleh uang cash di tangan, di pihak lain, nilai utang rumah mereka otomatis menjadi lebih besar.

Dengan adanya cash di tangan, sebagian dari mereka berhenti kerja dan mulai berusaha. Sebagian besar menghabiskan uangnya untuk bertamasya, membeli barang mewah seperti mobil, speed boat, me-remodel rumah, down payment untuk membeli rumah baru dan lain-lain.

Menjelang tahun 2007 keadaan berubah. Awal tahun 2008, Shirley, seorang pemilik rumah di samping rumah saya pernah berkata dengan mata berkaca-kaca, “Beni, I do not know what to do? Now I even cannot sell my houses.”

Shirley yang sehari-harinya bekerja sebagai seorang perawat tergiur untuk mencari keuntungan besar. Ia membeli empat rumah secara kredit, setelah itu ia berharap harga rumahnya akan naik dalam waktu singkat, kemudian dijual untuk mendapat keuntungan.

Ternyata yang terjadi adalah kebalikan, keempat rumahnya yang berlokasi di Las Vegas dan di Kalifornia Utara mengalami penurunan harga secara drastis yang di antaranya mencapai lebih dari 50 persen, dari rata-rata USD 500.000 kini menjadi kurang dari USD 300.000. Supaya laku, maka ia harus menjualnya dengan harga jauh di bawah harga beli atau harga pasar pada saat itu.

Jika penjualan ini terjadi, maka ia harus menombok ratusan ribu dollar kepada bank. Selain itu, ia sudah menghabiskan uang begitu banyak untuk pengurusan pembelian ke empat rumah, dan membayar kredit bulanannya. Tentu ia tidak mau menjual rumah-rumahnya dengan harga yang sangat murah dan menderita kerugian besar. Lalu apa yang ia perbuat?

She walked away. Ia mengosongkan dan meninggalkan keempat rumahnya begitu saja. Rumahnya kini berstatus forclosure. Hal ini juga terjadi pada Charles, kenalan saya yang lain. Bedanya rumah yang ia beli secara kredit, bukan dipergunakan untuk mencari keuntungan tetapi untuk tempat tinggal dia dan keluarganya yang tercinta.

Kasus lain, pada awal Oktober 2008, Adam – seorang pelangganku – terlambat membayar uang keangotaannya. Ia menerangkan alsannya kepadaku, “Man, I was stressed out. My 401K was messed up. I moved my CD and money from Washington Mutual Bank.”

Krisis ekonomi ini menurunkan nilai 401K-nya (semacam tabungan masa pensiunya). Ia telah kehilangan beberapa puluh ribu dollar karena 401K-nya diinvestasikan oleh satu institusi keuangan yang ditunjuk perusahaan di mana ia bekerja. CD (certificate of deposit) dan uangnya yang dipindahkan ke bank lain belum clear. Hal ini membuat ia stress dan panik.

Situasi panik dan kepedihan yang menimpa Shirley, Charles dan Adam juga terjadi pada ribuan bahkan jutaan penduduk AS. Pertanyaan selanjutnya, sebenarnya apa yang terjadi? Sebelum menjawab pertanyaan di atas, saya ingin meberikan ilustrasi lain secara mikro bagaimana krisis ekonomi ini menimpa para pengusaha, termasuk pengusaha kecil.

Setelah tidak bertemu beberapa lama, Eric, salah satu kenalan saya, mempunyai banyak bahan pembicaraan. Dengan perasaan prihatin ia berkata, “You know Beni, I am going to sell my business.” “Why?” Saya bertanya. “Last year it was still OK, but not now it’s not. So far my business can survive because I go back to work. I have been using my salary to pay the expenses.” Kemudian ia menanyakan apakah saya kenal dengan orang yang mau membeli usahanya.

Sekarang plang usahanya telah berganti menjadi “Quickly coming soon”.

Singkatnya, Eric tidak mampu meneruskan usahanya karena berkurangnya pelanggan. Menurut pengakuannya, padahal ia sudah mendiversifikasi dan memberikan diskon, tetap saja penjualannya tidak selaku tahun lalu. Hal yang serupa dialami oleh Jason, pemilik restoran Hawaiian Barbeque.

Di lain tempat, sekitar 20 mile dari tempat tinggalku, Nancy pemilik usaha massage therapy meminta bantuanku untuk menulis surat kepada management mall – yang akan ditandatangani penyewa-penyewa lain – untuk menurunkan harga sewa karena berkurangnya pelanggan. Mereka berjuang menekan pengeluaran supaya tidak bangkrut.

Secara pribadi, saya juga kehilangan salah satu rekan olah raga dan teman hang out saya, Robert karena perubahan posisi dan jadwal kerjanya. Untuk efisiensi kerja, Nordstrom di mana tempat ia bekerja melakukan restrukturisasi tenaga kerja. Ia berkata, “I was lucky, Beni. I just needed to adjust with my new position, new schedule, and lower salary. A lot of my co-workers got laid off.”

Selain itu kami juga sering nongkrong di salah satu Starbucks, sekarang Starbucks itu telah tutup. Toko ini adalah salah satu dari 600 toko yang direncanakan akan ditutup sejak July 1, 2008. Secara keseluruhan Starbucks mengalami penurunan pendapatan hampir 30%.

Pada saat ini pembangunan rumah dan daerah bisnis di tempat saya tinggal hampir berhenti. Lennar – developer ke dua terbesar di AS dan Centex – ke empat terbesar – telah menarik diri. Pulte – developer no satu terbesar – yang sedang menyelesaikan pembangunan beberapa petak tanah akan segera hengkang. Setelah itu hanya akan tinggal Shea Homes yang berjanji akan membangun lapangan golf dan rumah tinggal muktahir. Secara keseluruhan terdapat 8 devisi yang belum dibangun dari 12 divisi yang direncanakan.

Di tingkat internasional, krisis ekonomi di AS benar-benar terangkat kepermukaan dan menyebabkan kepanikan ketika pasar stock di negara-negara berpengaruh mengalami penurunan tajam pada hari Juma’at, 10 Oktober 2008. Di AS Dow Jones mengalami penurunan 7,3 persen, di Jepang Nikkei 9,4 persen, di Hongkong lebih dari 8 persen, di Singapura and Korea Selatan 6 and 5 persen berturut-turut, dan di Indonesia lebih dari 10 persen. Penurunan ini adalah yang terbesar sejak the Black Monday Market Crash di bulan Oktober 1987.

Sebelum itu, pada tahun 2007 AS mengalami defisit dalam transaksi sebesar USD 847 miliar. Hal ini menyebabkan penurunan nilai dollar AS. Pada saat yang bersamaan terjadi penurunan harga rumah secara drastis. Daerah tertentu mencapai 30-50 persen. The Wall Street Journal melaporkan bahwa sekitar 12 juta keluarga (16 persen penerima kredit rumah) membayar lebih besar dari nilai rumah yang mereka diami atau di Tanah Seberang lebih dikenal dengan sebutan underwater. 29 persen dari pembeli rumah secara kredit dalam lima tahun terakhir ini terancam untuk foreclosure.
Pada February 2008, 63.000 orang kehilangan pekerjaannya, rekor dalam 5 tahun. Pada September 2008, 159.000 orang dirumahkan lagi. Hal ini berarti 84.000 orang per bulan kehilangan pekerjaan mereka. Tanggal 5 September 2008, the United States Department of Labor melaporkan bahwa angka penganguran naik menjadi 6,1 persen, paling tinggi dalam lima tahun.

Tanggal 7 September 2008, mortgage lender Fannie Mae and Freddie Mac dinyatakan dalam keadaan “dirawat” dan perlu mendapat suntikan dana. Setelah itu, pada tanggal 15 September Lehman Brothers, perusahaan investasi terbesar menyatakan diri bangkrut. Perusahaan asuransi terbesar AS, AIG diberikan suntikan dana dari Federal Reserve, dan konsorsium dari 10 bank sebesar USD 70 miliar.

Perekonomian AS hanya tumbuh 0,6 persen dalam kuartal pertama di tahun 2008, menurun dari prediksi sebesar 2,2 persen.

Barack Obama mengatakan bahwa krisis ekonomi sekarang adalah yang terbesar sejak Great Depression 1929. Kembali kepertanyaan mengapa hal ini terjadi dan siapa pelaku utamanya? Menurunnya harga stok adalah indikasi makro yang jelas dari menurunnya perekonomian suatu negara, termasuk AS. Penurunan ini di-trigger oleh merosotnya kepercayaan para pemegang saham/stok terhadap kondisi ekonomi saat itu. Ketidak-percayaan ini menyebabkan para pemegang saham panik dan melepas saham mereka hampir dalam waktu yang bersamaan dengan harga murah. Selanjutnya timbul pertanyaan, mengapa mereka berbuat demikian? Perbuatan mereka merupakan reaksi terhadap proses dan penumpukan masalah ekonomi yang telah berjalan tahunan.

Banyak ahli ekonomi yang melihat ini sebagai akibat deregulasi, dimana pemerintah memberikan kebebasan yang luas pada para pelaku pasar. Pemerintah sebelumnya yang dikuasai oleh kalangan konservatif percaya dengan keampuhan ekonomi pasar bebas yang salah satu pemikir utamanya adalah Milton Friedman. Pasar bebas diyakini akan menimbulkan persaingan yang akan membawa kemajuan dan mempunyai kemampuan untuk mencari jalan keluar dari permasalahan yang ada.
Ternyata deregulasi seperti ini menimbulkan praktek ekonomi yang tidak sehat. Para investor besar mendesak para CEO untuk menuai keuntungan super besar dalam jangka pendek, untuk itu para CEO akan diberi bonus hingga pendapatan mereka bisa mencapai ratusan juta dollar. Siapa yang tidak tertarik dengan tawaran ini? Maka terciptalah berbagai macam produk finansial yang pada akhirnya menjadi senjata makan tuan bagi perusahaan mereka.

Mari kita lihat lebih mendetil bagaimana proses deregulasi ini digulirkan. Perbuatan utama yang perlu dilakukan tentunya membatalkan regulasi. Tercatat dalam sejarah AS bahwa deregulasi yang sangat kontroversial adalah tindakan Presiden Nixon pada awal tahun 1971 dengan membatalkan cadangan emas sebagai patokan nilai dollar AS. Momentum ini agaknya menjadi inspirasi bagi deregulasi berikutnya.

Deregulasi yang diduga langsung berkaitan dengan krisis ekonomi sekarang adalah pemberlakuan Gramm-Leach-Bliley Act pada tahun 1999. Senator Phil Gramm yang menjadi Kepala Penasihat Ekonomi calon Presiden McCain sekarang adalah pemerakarsanya. Intinya ketetapan ini menderegulasi banking industry dan mengijinkan bank untuk untuk merger dengan perusahaan security. Hal ini otomatis membatalkan Glass-Steagall Act tahun 1933 yang memisahkan commercial dan investment banking.

Setelah itu, Gramm berhasil meng-goal-kan amendment yang mengijinkan bank dan broker melakukan trading mortgage seperti halnya trading stock dan bond. Deregulasi jenis ini menyebabkan terjadinya trading sub-prime mortgage yang menjadi penyebab utama krisi ekonomi sekarang.

Pada tahun 2002, Presiden Bush mempropagandakan agenda “ownership society” yang menyatakan bahwa masyarakat berpendapatan terendah sekalipun seharusnya mampu memiliki rumah. Ide Gramm dan Bush tidak akan berkembang menjadi bubble dan meletus jika mereka tidak didukung dengan tindakan Alan Greenspan, seorang ekonom dan Chairman the Federal Reserve dari tahun 1987 sampai 2006.

Setelah 9/11 tahun 2001, the Federal Open Market Committee, di mana Greenspan sebagai ketuanya, memveto untuk mengurangi suku bunga dari 3,5 persen menjadi 3,0 persen. Kemudian, setelah accounting scandal tahun 2002 yang melibatkan Enron, Federal Reserve menurunkan suku bunga lagi menjadi 1,0 persen.

Tindakan Greenspan ini oleh Ekonom Pemenang Nobel Prize, Joseph E. Stiglitz – yang pandangannya sering bertentangan dengan Milton Friedman – dinilai sebagai penyumbang besar dalam krisis ekonomi sekarang. Stiglitz mengatakan, “didn’t really believe in regulation; when the excesses of the financial system were noted, [he and others] called for self-regulation—an oxymoron.”

Selain Greenspan, Richard Syron (Chairman dan Chief Executive Freddie Mac atau Federal Home Loan Mortgage Corporation) dan David Taiclet (CEO dari Fannie May atau Federal National Mortgage Association) juga diyakini sebagai dalang krisis ini. Kedua institusi keuangan ini memfasilitasi liquiditas pasar mortgage dengan memastikan bahwa dana selalu tersedia untuk badan yang akan meminjamkan uang kepada pembeli rumah.

Sangat tidaklah mungkin bahwa mereka tidak mengetahui bahwa dana yang dikucurkan tersebut adalah untuk sebagian peminjam yang sebenarnya tidak legitimate. Walaupun demikian dana terus mengalir yang totalnya berjumlah USD 5,3 triliun, hampir setengah dari keseluruhan pasar mortgage di AS yang berjumlah USD 12 triliun.

Pada saat yang bersamaan pendapat kedua CEO ini sangat besar. Securities and Exchange Commission (SEC) melaporkan bahwa Richard Syron seorang diri saja mengantongi hampir USD 19,8 juta tahun lalu walaupun harga stok perusahaanya telah turun 50 persen.

Di institusi finansial lain, Joe Cassano yang berada dibelakang Financial Products Unit AIG (American International Group, Inc) mengasuransikan sub-prime mortgage yang beresiko tinggi dan Credit Default Swap (CDS). CDS adalah produk derivative yang merupakan perjanjian antara dua pihak di mana “pembeli” membayar secara periodik kepada “penjual” sebesar harga di mana diperhitungkan pembayaran tuntas apabila terjadi default atau ketidakmampuan membayar dalam hubunganannya dengan entitas ketiga. Singkatnya, karena ulahnya, Cassano menjadi orang yang paling bertanggung jawab terhadap keruntuhan AIG.

Tahukan anda berapa gaji dan bonus orang yang mempunyai andil dalam keruntuhan AIG ini? Cassano telah mengeruk USD 280 juta sejak tahun 2000, sekitar USD 35 juta per tahun.

Tamparan yang lebih hebat lagi untuk perekonomian AS adalah berita yang dibawa oleh Richard Fuld, CEO Lehman Brothers. Pada tanggal 15 November 2008, Fuld mengumumkan berita kebangkrutan terbesar dalam sejarah AS. Kebangkrutan tejadi karena perusahaan yang menjual produk financial services, investment banking dan investment management ini memegang terlalu banyak subprime dan mortgage lainnya yang mempunyai bunga rendah. Selain itu, perusahaan ini diduga terlibat dalam tansaksi CDS yang nilainya mencapai ratusan miliar dollar. Dalam kuarter kedua tahun 2008, dilaporkan bahwa Lehman rugi USD 2,8 miliar dan terpaksa menjual USD 6 miliar asetnya. Dalam setengah tahun pertama di tahun 2008 harga stoknya menurun sebanyak 73 persen.

Pada 6 Oktober, 2008, saat Richard Fuld memberikan kesaksian di depan Congress, Representative Waxman bilang bahwa Fuld mengantongi hampir USD 500 juta sejak tahun 2000, sambil memimpin Leman ke arah kebangkrutan. Waxman bertanya pada Fuld, “My question is a simple one. Is this fair?” Fuld menerangkan bahwa ia tidak dibayar semuanya dengan uang tunai. Ia menerima options dan incentives lainnya yang tidak ada harganya lagi setelah perusahaannya bangkrut.

Hal lain yang patut didiskusikan bahwa selain institusi keuangan, industri real estate juga mempunyai andil dalam menciptakan krisi ekonomi ini. Contohnya adalah perusahan developer (di AS disebut builder) ke sembilan terbesar di AS, Beazer Homes USA Inc. dengan CEO Ian McCarthy. Untuk mengejar keuntungan maha besar yang revenue-nya mencapai USD 5 miliar, dengan net income sebesar USD 262,5 juta pada tahun 2005, perusahaan ini telah melanggar federal law, termasuk pemalsuan data para pembeli rumah supaya kredit mereka bisa dikabulkan oleh bank. Karena revenue yang besar itulah maka, McCarthy mengantongi sebanyak sebanyak USD 29,6 juta pada tahun 2006. Pada tahun 2007, pendapatannya menurun 75%. Hal ini disebabkan di antaranya manurunnya pendapatan perusahaan dan perbuatan kriminalnya, sehingga ia “hanya” menerima USD 7,5 juta.

Ada sebagian yang berpendapat bahwa krisis ekonomi seperti ini mestinya tidak terjadi jika Charles Christopher Cox sebagai Chairman dari U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) mengambil inisiatif perbaikan dan tindakan tegas terhadap para pelaku pasar yang jelas tidak etis dan menyebabkan krisis ekonomi. Karena sikapnya yang masa bodoh itu, pada 8 September 2008, calon presiden John McCain berkata, “The Chairman of the SEC serves at the appointment of the president and, in my view, has betrayed the public’s trust,” Ia menambahkan “If I were president today, I would fire him.”

Sebenarnya apakah ada pihak lain yang mencoba memberi masukan dan ingin mencegah terjadinya krisi ekonomi ini? Jawabannya ada. Sebagai contohnya Attorney General dari 50 negara bagian pernah menuntut untuk memberhentikan subprime lending, terutama subprime mortgage. Tetapi tuntutan ini dikalahkan oleh George Bush dengan mendayagunakan the Office of the Comptroller of the Currency (OCC) dan membatasi hak dari negara bagian untuk menuntut pemberlakuan Lending Law.

Ke tingkat mikro, bagaimanakah begitu banyak masyarakat AS terjebak dalam subprime mortgage yang menjadi salah satu penyebab utama krisis ekonomi? Singkatnya, subprime mortgage dapat diartikan sebagai kredit pemilikan rumah yang beresiko tinggi. Jika seseorang memiliki subprime mortgage berarti orang itu kemungkinan besar akan mengalami kesulitan untuk membayar cicilan bulannya pada pihak yang memberi pinjaman atau lender yang umumnya adalah bank.
Seperti apakah bentuk subprime mortgage itu? Jika anda pernah membaca kontrak jual beli rumah secara kredit di AS maka anda akan menemukan salah satu dari kedua istilah ini, yaitu istilah ARM atau Adjustable-Rate Mortgage dan 30 Year Fix Rate.

Umumnya ARM mengandung resiko yang lebih tinggi karena suku bunganya bisa berubah setelah dalam jangka waktu tertentu dan kebanyakan pembeli rumah hanya melakukan pembayar bunga saja setiap bulannya. Sedangkan 30 Year Fix Rate menawarkan pada pembeli rumah untuk melakukan cicilan, termasuk bunga dan principle, dengan suatu jumlah uang yang tetap dan dalam waktu 30 tahun maka rumah itu akan lunas.

Keuntungannya pada ARM bahwa pada mulanya dan umumnya ia menawarkan cicilan yang lebih murah dari 30 Year Fix Rate. Biasanya, jangka waktu ARM mulai dari 6 bulan sampai 12 tahun ARM. Artinya sesuai dengan kontrak, suku bunga tidak akan mengalami perubahan dalam waktu tertentu. Setelah itu suku bunganya akan disesuaikan dengan keadaan pasar. Kebanyak yang terjadi adalah kenaikan suku bunga yang cukup tinggi, yang juga berarti kenaikan cicilan bulanan bagi pembeli rumah. Di sinilah letak masalah utama bagi para pembeli rumah, terutama mereka yang pendapatannya hanya cukup untuk membayar cicilan pada periode pemula.

Dalam program ARM ini, umumnya pembeli rumah hanya membayar uang bulanan sebesar interest only, artinya pembeli atau peminjam uang hanya membayar bunga pinjaman bulanannya tanpa membayar uang pinjaman pokok (loan principal). Ternyata penawaran dari pihak yang meminjamkan uang untuk kepemilikan rumah ini semakin mengiurkan. Satu produk baru yang dikenal dengan Option ARM memberikan alternatif pada pembeli rumah untuk membayar cicilan bulanan rumah jauh lebih rendah dari umumnya. Dalam Option ARM ini terdapat satu pilihan yang dinamakan negative amortization, yaitu pembeli bisa mencicil uang bulanan lebih kecil dari cicilan harga interest only. Sebutlah cicilan mereka dalam program ARM biasanya sebesar USD 2.000/bulan. Dalam program Negative Amortization Option ARM ini, mereka bisa mencicil dengan USD 1.500/bulan.

Lalu kemana selisihnya yang berjumlah USD 500? Selisih ini akan ditambahkan ke principal utang, sehingga utangnya setiap bulan akan bertambah USD 500.

Apa kriteria seseorang untuk mendapatkan kredit pemilikan rumah dari lender di AS? Paling tidak ada dua kriteria yaitu pertama, Credit Score (CS), dan kedua, rasio antara utang dan besarnya pendapatan seseorang. Tentu saja masih ada faktor lain seperti pemilikan kartu kredit, dan rasio jumlah credit line dan kredit yang dipakai. CS ditentukan oleh tiga badan, yaitu TransUnion, Experian dan Equifax yang dasar utamanya berpatokan pada tingkah laku pembayaran seseorang atas utang.

Kebalikan dengan anggapan umum mengenai CS. Sebenarnya, semakin banyak utang, dan semakin lancar seseorang membayar utangya maka CS-nya akan naik. CS berkisar antara 310 – 840. Nilai 620 kebawah disebut poor, 620 – 659 fair, 660 – 749 good dan 750 – 840 excellent. Nilai fair pada saat itu sudah cukup bagi seseorang untuk membeli rumah secara kredit.

Rasio antara utang dan besarnya pendapatan seseorang pada umumnya dilihat dari pay check, bank statement, dan dokumen pembayaran pajak yang dibandingkan dengan data dari CS. Tetapi dengan program baru kredit pemilikan rumah ini, seseorang tidak harus menggunakan ketiga dokumen (pay check, bank statement, dan dokumen pembayaran pajak) untuk membuktikan besarnya pendapatannya, ia cukup memberikan surat atau stated income yang menyatakan besarnya jumlah pendapatan orang tersebut.

Selain itu, dalam program kredit pemilikan rumah pada saat itu, seseorang juga tidak perlu membayar uang muka dan bahkan tidak perlu membayar uang closing, seperti biaya escrow (seperti biaya pengurusan balik nama dan pengecekan keabsahan dokumen), notaris dan komisi realtor yang biasanya membutuhkan ribuan hingga ratusan ribu dollar, tergantung dari harga rumahnya. Hal ini dimungkinkan karena kolaborasi antara broker, appraiser, realtor dan bank.
Broker dan realtor bekerja sama untuk menunjuk appraiser supaya memberikan penilaian harga rumah di atas harga jual, sehingga bank bisa mengucurkan dana berdasarkan nilai yang di-appraise yang bisa mencapai lebih 110 persen dari harga beli. Kelebihan nilai appraisal ini akan digunakan untuk biaya closing. Dengan demikian pembeli rumah hanya membayar cicilan bulan pertama dan impound (optional dari peminjam) yang terdiri dari cicilan bulanan property tax, tax lain dan asuransi.

System appraisal yang menambahkan harga rumah menjadi lebih tinggi dari sebenarnya, pada akhirnya menciptakan nilai baru yang lebih tinggi, bukan hanya terhadap rumah yang di-appraise tetapi juga terhadap rumah di sekitarnya.
Akibat kolaborasi seperti di ataslah maka sekarang paling sedikit terdapat 12 juta keluarga di AS yang mempunyai utang lebih besar dari harga rumah sebenarnya. Banyak dari mereka sedang terancam tidak mampu bayar cicilan bulanan. Jika keadaan ini tidak ditemukan jalan keluarnya maka perekonomian AS yang sudah tertatih-tatih akan terpuruk. Akankah USD 700 milliar bailout pemerintah membantu menyelesaikan masalah ini? Benarkah American Dream terkubur besama dengan krisis ekonomi? Agaknya untuk 12 juta keluarga tersebut, sementara ini harus menerima kenyataan pahit.

Di sisi lain, untuk jutaan keluarga yang lain, inilah kesempatan mereka untuk merealisasikan American Dream mereka dengan cara memiliki rumah yang lebih terjangkau dan realistis. Paling tidak – seperti pepatah Amerika – “there is a silver lining in the cloud” bagi mereka. Alasannya bukan hanya mengenai kepemilikan rumah, tetapi serangkaian program perubahan perbaikan sedang dan telah digulirkan oleh pemerintah AS.[]

____
Dr. Beni Bevly adalah pembicara pada talkshow bisnis di Pas FM, business trainer, consultant dan penulis buku Solusi Bisnis dari Seberang yang bermukin di Silicon Valley 

 

========= =

(Catatan: Artikel ini pernah diterbitkan oleh Majalah DUIT! beberapa tahun yang lalu dan di-post kembali di blog ini mungkin bisa dijadikan bahan pebandingan akan housing bubble yang sedang terjadi di Indonesia sekarang.)
Kamis, 31 Mei, 2012 00:06